LA VERIFICA DELLA REGOLARITA' DELL'IMMOBILE

Il problema della verifica per l'acquirente della regolarità di un immobile deve iniziare già nella fase di stipula del compromesso, richiedendo al venditore le visure in modo da appurare la conformità catastale ed ipotecaria. Oltre a questi documenti occorre verificare il titolo di proprietà, il certificato di abitabilità, la licenza o la concessione edilizia, il regolamento condominiale , il certificato catastale e l'eventualmente domanda di condono edilizio. Inoltre è necessario da parte dell'acquirente controllare le spese condominiali eventualmente pendenti, che, se insolute, dovrebbero essere pagate da quest'ultimo. Particolare attenzione va posta anche alla posizione fiscale: lo Stato infatti si riserva il privilegio di proprietà nel caso in cui non sia stata ad esempio pagata la tassa di successione, e più in generale sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche nel caso di trasferimento o cessione del bene. Il fisco può richiedere i propri crediti di Irpef o Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita, limite che diventa di cinque anni dalla data di registrazione per l'imposta di registro e per l'Invim a decorrere dalla data di presentazione della dichiarazione. Per quanto concerne la forma di pagamento l'acquirente deve avere la cura di effettuare il saldo a mezzo di assegni circolari , in modo da poter dimostrare in modo inequivocabile la transazione finanziaria, correlata alla cessione dell'immobile. Maggiore libertà esiste invece nella modalità di pagamento all'atto del compromesso. E' importante anche verificare che l'immobile sia proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie. È importante che tale garanzia sia menzionata proprio nel contratto preliminare, sottoscritto prima di versare la caparra confirmatoria.