In questi ultimi giorni quotidiani e TG hanno ripreso la notizia dell’aumento costante dell’indebitamento delle famiglie italiane. Di questo sarei molto felice, se però i debiti fossero “buoni”, ovvero se l’italiano medio si fosse indebitato per produrre reddito aggiuntivo, ad esempio per comprare un immobile, ristrutturarlo e poi rivenderlo. Un debito cosiddetto “buono”, infatti, produce cashflow e aumenta la disponibilità finanziaria nel bilancio familiare. Di debiti “buoni” bisognerebbe averne molti!Ma i debiti contratti dagli italiani non sono di questo tipo. Infatti, nel nostro Paese, come in Inghilterra e in America prima di noi, stiamo annegando nei debiti “cattivi”, cioè quei debiti contratti non per produrre denaro, ma per acquistare beni voluttuari: cellulari, televisioni, frigoriferi, automobili, e addirittura vacanze! Le persone stanno prendendo a prestito dal futuro! In Gran Bretagna sono già corsi ai ripari inserendo fra le materie di studio l’educazione finanziaria personale, per insegnare così alle persone come gestire le proprie finanze ed evitare di indebitarsi inutilmente.In Italia questa è ancora un’utopia. Al momento gli unici a tenere corsi specifici sull’argomento siamo noi. Ma come si fa a distinguere un debito buono da uno cattivo? E’ semplice, basta tenere presenti le tre regole principali per imparare ad usare la leva finanziaria, o come lo chiamano gli americani “others people money”:
Il debito deve produrre denaro invece di bruciarlo.
La sua durata deve essere maggiore o uguale ai tempi di rientro dell’investimento.
Mai indebitarsi per acquistare beni che non producono reddito (incluso l’acquisto della prima casa). Oggi la classe media non solo si restringe, ma vede anche abbassarsi il suo tenore di vita. Infatti, solo chi ha un’educazione finanziaria corretta sta ottenendo ottimi risultati anche in periodi come questo cosiddetto di “crisi”. Ai miei corsi vengono sempre più spesso persone che vogliono uscire dalla “ruota del criceto” e acquisire informazioni, e un metodo, che permetta loro di migliorare davvero e in concreto la loro vita, e quella della loro famiglia.Spesso le persone hanno desideri semplici ma importanti: dare serenità ai genitori per la vecchiaia, poter pensare con tranquillità al futuro dei propri figli, o anche solo sapere di avere il controllo della propria vita e delle proprie scelte. Tutto questo è possibile solo avendo acquisito le informazioni necessarie per realizzarlo. Oggi, chi non ha le giuste conoscenze finisce per pagare un prezzo davvero alto per la propria disinformazione.Forse dovrebbero pensarci i politici in campagna elettorale. Oppure per loro, è molto più comodo ed utile avere gente ignorante?
domenica 24 febbraio 2008
Mutuo per la casa? Meglio per una palazzina (di Gabriele Visintini)
Ho partecipato al corso “Investire in immobili” di Alfio Bardolla nel dicembre del 2005. Nelle settimane seguenti ho cercato di mettere in pratica gli insegnamenti ricevuti valutando gli annunci immobiliari pubblicati su alcuni periodici. Credo di aver valutato personalmente più di venti immobili senza trovare nulla che potesse soddisfare le mie esigenze.Nel mese di marzo la svolta…Su di una palazzina da rimodernare ho letto un cartello che riportava la vendita di alcuni appartamenti. Incuriosito dall’annuncio ho concordato un appuntamento per valutare l’offerta.Ero convinto di acquistare un solo appartamento, ma la proposta era vantaggiosa a tal punto che tre giorni dopo ho firmato un preliminare per l’intera palazzina, composta da sei appartamenti e due negozi.Ho firmato il preliminare per 400.000 euro versando un acconto di 40.000 euro (20 miei e 20 di un amico). Il rogito è stato fissato per il 15 di settembre. Nei due mesi successivi ho incontrato diverse aziende interessate alla ristrutturazione proponendo loro l’eventuale cessione del preliminare.Il 30 di giugno ho deciso di accettare l’offerta più alta, 550.000 euro, realizzando così un guadagno di ben 150.000 euro!Attualmente, con il guadagno maturato, ho acquistando una grande casa frazionabile in 3 appartamenti che conto di rivendere a 140.000 euro l’uno.Considerando le spese per l’intervento e le tasse, mi rimarranno in tasca circa 250.000 euro. Non male per i primi 12 mesi di attività.
giovedì 21 febbraio 2008
Mattone al centro dopo anni di disinteresse
Dopo anni di scarsa attenzione, anni in cui la questione abitativa è stata relegata in secondo piano, essendo data sostanzialmente per risolta, la casa è tornata a essere una priorità nazionale. La generale debolezza delle politiche abitative, la carenza di un'offerta di abitazioni in affitto a prezzi accessibili, l'esiguità del patrimonio di edilizia sociale pubblica e il suo sostanziale "blocco", sono solo alcuni dei fattori alla base della criticità che il problema casa assume nel nostro Paese e in particolare nelle grandi realtà metropolitane. La legge finanziaria per il 2008, assieme alla legge varata poco tempo prima per fronteggiare l'emergenza sfratti, costituisce un corpo normativo di dimensione inedita volto ad affrontare le diverse sfaccettature del problema, così che molti commentatori hanno giudicato l'intera manovra di politica finanziaria per il 2008 come decisamente caratterizzata sul tema casa, tema che il legislatore ha cercato di sviluppare, anche se non sempre coerentemente. Poco prima del varo della legge finanziaria, infatti, la legge 222/2007 ha stanziato 550 milioni di euro per mettere case pubbliche a disposizione degli sfrattati, 150 milioni di euro per contributo alla locazione e, soprattutto, 5,5 milioni di euro per la costituzione di un, quanto mai necessario, – in un contesto dove dati precisi sulla dimensione effettiva del disagio abitativo non ve ne sono – Osservatorio (nazionale e regionale) così da poter disporre di informazioni e banche dati sull'edilizia sociale. Successivamente, con la legge finanziaria, si è andati a incidere, solo per citare alcuni degli argomenti più pregnanti, su Ici, risparmio energetico e fonti rinnovabili, mutui, incentivi al recupero, urbanistica, valorizzazione dei beni demaniali, investimenti degli enti previdenziali, eccetera. Uno dei filoni esplorati, quello contemporaneamente più rilevante e sin qui meno coltivato, è stato quello del rilancio delle politiche dell'affitto. La necessità di tale approccio non deriva solo dall'urgenza di rispondere ad alcune drammatiche tensioni sociali ma anche dalla necessità di affrontare il tema della limitata mobilità sociale e territoriale che penalizza l'Italia rispetto agli altri Paesi europei. Pertanto, la realizzazione di condizioni per il rilancio di una reale offerta locativa a prezzi accessibili diventa essenziale sia sul versante della coesione sociale che su quello della competitività del sistema Paese. Nell'ultimo decennio nel nostro Paese si è costruito meno che altrove in Europa e di questo nuovo patrimonio abitativo la quota destinata alla locazione è quasi nulla. L'esiguità dell'offerta italiana di locazioni trova la sua ragione d'essere in una molteplicità di fattori, come: la scarsa elasticità degli strumenti urbanistici; la rigidità dei meccanismi propri dell'edilizia residenziale pubblica; il difficile accesso a regimi di canoni di locazione concordata; la limitata remunerazione degli investimenti.
NEGOZIAZIONE E CESSIONE DEL PRELIMINARE DI VENDITA
Come rendere l'atto preliminare un ottimo sistema per fare soldi con gli immobili.Come effettuare operazioni immobiliari senza utilizzare cifre elevate e con anticipi bassissimi.Come impegnarsi unicamente per l’acquisto senza doversi intestare la proprietà e effettuare operazioni immobiliari molto velocemente.
PRIMA DI ACQUISTARE
Di solito chi vuole vendere o acquistare un immobile si rivolge a un agente immobiliare che svolge funzioni di mediatore fra il mercato e la parte acquirente o venditrice. Il mediatore ha l'obbligo di informare le parti di tutte le circostanze idonee a porle in grado di valutare la convenienza e la sicurezza dell'operazione economica proposta. Naturalmente ricorrere a un mediatore non è obbligatorio ed è anche possibile trovare accordi diretti tra l'acquirente e il proprietario. In ogni caso, occorre fare molta attenzione ai vari passaggi della compravendita. Quali garanzie, ad esempio, chiedere ai mediatori? Nella fase preparatoria dell'affare si inserisce, spesso, la sottoscrizione di un "modulo" con la cosiddetta proposta unilaterale di acquisto o vendita, che ha la funzione di garantire l'agente sulla serietà dell'incarico affidatogli. D'altro canto, l'agente per pretendere un compenso dovrà risultare iscritto all'apposito ruolo dei mediatori presso la Camera di commercio, anche se occasionalmente chiunque può svolgere una mediazione. Il potenziale acquirente, o venditore, dell'immobile dovrà porre particolare attenzione, prima di sottoscrivere il 'modulo' che viene proposto dall'agenzia immobiliare, verificando con attenzione l'esclusività o meno dell'incarico, la sua durata, l'importo della provvigione e le eventuali spese da rimborsare all'agenzia per le attività di pubblicità che, salvo patto contrario, possono essere richieste a prescindere dalla conclusione dell'affare. La provvigione, in genere, ammonta al 3% del prezzo della compravendita e viene corrisposta sia dall'acquirente sia dal venditore, ma ricordiamo che, per favorire la concorrenza, la Commissione antitrust ha per ora vietato tariffe minime e massime da rispettare. Tale percentuale va, dunque, concordata preventivamente e nell'ipotesi che ciò non sia stato fatto, è possibile rivolgersi alla giunta costituita presso la Camera di commercio del luogo nel quale l'affare viene concluso.
LA VERIFICA DELLA REGOLARITA' DELL'IMMOBILE
Il problema della verifica per l'acquirente della regolarità di un immobile deve iniziare già nella fase di stipula del compromesso, richiedendo al venditore le visure in modo da appurare la conformità catastale ed ipotecaria. Oltre a questi documenti occorre verificare il titolo di proprietà, il certificato di abitabilità, la licenza o la concessione edilizia, il regolamento condominiale , il certificato catastale e l'eventualmente domanda di condono edilizio. Inoltre è necessario da parte dell'acquirente controllare le spese condominiali eventualmente pendenti, che, se insolute, dovrebbero essere pagate da quest'ultimo. Particolare attenzione va posta anche alla posizione fiscale: lo Stato infatti si riserva il privilegio di proprietà nel caso in cui non sia stata ad esempio pagata la tassa di successione, e più in generale sia per le imposte dirette, sia per quelle indirette anche nel caso di trasferimento o cessione del bene. Il fisco può richiedere i propri crediti di Irpef o Irpeg direttamente sugli immobili fino ai redditi relativi all'anno antecedente a quello della compravendita, limite che diventa di cinque anni dalla data di registrazione per l'imposta di registro e per l'Invim a decorrere dalla data di presentazione della dichiarazione. Per quanto concerne la forma di pagamento l'acquirente deve avere la cura di effettuare il saldo a mezzo di assegni circolari , in modo da poter dimostrare in modo inequivocabile la transazione finanziaria, correlata alla cessione dell'immobile. Maggiore libertà esiste invece nella modalità di pagamento all'atto del compromesso. E' importante anche verificare che l'immobile sia proprietà esclusiva, libero da vincoli, trascrizioni e iscrizioni ipotecarie. È importante che tale garanzia sia menzionata proprio nel contratto preliminare, sottoscritto prima di versare la caparra confirmatoria.
mercoledì 13 febbraio 2008
Compromesso - modulistica
COMPROMESSO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Con la presente scrittura privata, da valere in ogni miglior modo e forma tra:
· La società “________________________” con sede in _______________, piazza ________________ n. __, capitale sociale____________, iscritta presso la cancelleria del Tribunale di ________________ al n. ____________ Reg. Soc., iscritta presso la C.C.I.A.A. di _______________ al n. _____________, C.F. e P.I. _________________, qui rappresentata dall’amministratore delegato ________________________, nato a __________________ il giorno ________________________ domiciliato per la carica presso la sede sociale, munito degli idonei poteri in forza del vigente statuto sociale, di seguito denominata anche parte promittente venditrice;
· Il Sig. ____________________ nato a _________________ il giorno _________________ e residente in ___________________, via __________________ n. ___, C.F. ___________________, di seguito denominato anche parte promissaria acquirente;
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art.1: La società “___________________”nella persona dell’amministratore delegato _____________________ si obbliga a vendere al Sig. ______________________ che accetta e si obbliga ad acquistare per sé, persona, ente o società che si riserva di nominare entro la data fissata per il rogito notarile le seguenti unità immobiliari site nel comune di ___________________ (__), via __________________ n. _______:
a) appartamento posto al __________ piano, costituito da ____________________ con relativa cantina al piano seminterrato e solaio, rilevabile al N.C.E.U. di ________________, Sez. Cen. _______________, alla partita n. ____________, foglio n. _______, mappale n. __________, subalterno n. ___, via ________, P. __, Vani ____, Cat. A/3, Cl. ____, RCL. _______________;
b) posto auto al piano interrato indicato alla citata partita del N.C.E.U., foglio n. ______________, con il mappale n. __________, subalterno n. ______________, via _________ sn, P. __, Mq _____, Cat. C/6, Cl. ____, RCL. ______
Confini:
a) del ________________ al _________ piano: a nord unità immobiliare al mapp. __________ sub. _____, a est prospetto sulla via __________, a sud prospetto su proprietà _______________, a ovest scala e passaggio comuni;
b) della cantina al piano interrato: a nord cantina al mapp. ___ sub. __, a est muro di confine, a sud passaggio comune, a ovest cantina al mapp. __ sub. __;
c) del posto auto al piano interrato: a nord posto auto al mapp. __ sub. __, a est spazio di manovra, a sud posto auto al mapp. __ sub. __, a ovest cantine annesse alle unità immobiliari al mapp. ____ sub. ___ e sub. _____ .
Art.2: La promessa di compravendita si intende effettuata ed accettata a corpo e non a misura con riferimento agli artt. 1538 e 1539 Codice Civile.
Art.3: L’unità immobiliare ceduta risulta occupata dal conduttore Sig. ________________
Art.4: Le parti, per una migliore identificazione dell’immobile promesso in vendita, fanno anche riferimento alle planimetrie, da loro controfirmate, che, allegate sotto la lettera “A”, costituiscono parte integrante e sostanziale della presente scrittura privata.
Art.5: L’immobile in oggetto è pervenuto alla parte promittente venditrice con atto di ____________ del Notaio Dott. ______________ di ___________ in data ____________ al repertorio n. ________ ed alla raccolta n. _________, registrato a Bergamo il _____________ al n. ________ serie __________ .
Art.6: Il prezzo della presente compravendita è stabilito ed accettato dalle parti in Eur. ______________ = (________________) oltre l’IVA determinata ai sensi di legge che parte promissaria acquirente si obbliga a pagare nei modi e nei termini seguenti:
a) Eur. __________________ = (________________) vengono versati alla firma della presente scrittura privata a titolo di caparra confirmatoria che diverrà acconto prezzo esclusivamente nel momento della sottoscrizione del contratto notarile definitivo di compravendita, di cui parte promittente venditrice con la firma della presente rilascia ampia quietanza;
b) Eur. ____________________ = (________________) versati a saldo, alla stipula del rogito notarile di compravendita, in contanti o assegno circolare.
Art.7: Il rogito notarile di compravendita verrà stipulato presso il notaio Dott. ___________________ con ufficio in _____________________ via ___________ n. __ Tel. ________ entro e non oltre il ________________ previo convocazione e comunque non prima dell’avvenuto o contestuale saldo del prezzo della compravendita e della cancellazione, a cura e spese di parte venditrice, di eventuali ipoteche ora iscritte sull’immobile compravenduto impegnandosi quest’ultima, fin da ora, a produrre, entro la data del rogito, gli eventuali relativi atti di cancellazione di ipoteca.
Art.8: Quanto alienato sarà trasmesso ed acquisito dalla parte promissaria acquirente con ogni accessione e pertinenza, con le eventuali servitù di ogni genere, sia attive che passive, anche non dichiarate, e non apparenti così come è pervenuto alla parte venditrice, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con gli effetti e le garanzia disposte dalla legge e con specifica garanzia circa la inesistenza di iscrizioni ipotecarie, di trascrizioni e vincoli pregiudizievoli.
Art.9: La consegna delle porzioni immobiliari oggetto di cessione con la presente scrittura sarà effettuata entro e non oltre la data del rogito notarile di compravendita.
Art.10: I rischi, i frutti e gli oneri relativi ai beni in oggetto, nonché i tributi inerenti andranno a beneficio e a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data del rogito notarile di compravendita.
Art.11: Le spese e le tasse per l’atto notarile e tecniche connesse e dipendenti sono specificatamente a carico della parte promissaria acquirente.
Art.12: Eventuali pratiche per l’ottenimento di mutui saranno a carico di parte promissaria acquirente, così come oneri, costi, interessi anche di preammortamento.
Art.13: La parte promittente venditrice garantisce che l’immobile in oggetto è conforme alle norme edificatorie indicate nella concessione edilizia rilasciata dal Sindaco di ___________ in data ______________ n. __________ reg. costr. e n. ___________ prot. gen. e che successivamente non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti autorizzativi.
Art.14: La parte promissaria acquirente dichiara di avere i requisiti richiesti dalla nota II-bis all’art.1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986 n.131 richiamata dal DPR 26 ottobre 1972 n.633 al numero 21 della tabella A allegata, che prevede la riduzione dell’aliquota I.V.A. al 4% nei casi di acquisto dell’abitazione principale. Pertanto la parte promissaria acquirente, dichiarando espressamente che al momento dell’intestazione l’immobile acquistato sarà ubicato nel comune di residenza o se diverso in quello in cui la stessa svolge la propria attività lavorativa e che non possederà altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione, afferma che intende usufruire delle citate agevolazioni fiscali e richiede di conseguenza l’applicazione dell’I.V.A. agevolata anche sulle eventuali fatture dei pagamenti in acconto. (Verificare i riferimenti legislativi in vigore alla data della sottoscrizione)
Art.15: Tutte le controversie che potessero insorgere tra le parti, in dipendenza ed in relazione alla esecuzione ed interpretazione del presente atto, saranno deferite alla decisione di tre arbitri che saranno nominati uno per ciascuna delle parti, il terzo dai due così nominati o, in caso di disaccordo, dal Presidente del Tribunale di _________, il quale, se necessario, nominerà l’arbitro per la parte che non vi avesse provveduto. Il Collegio Arbitrale avrà sede in Bergamo, deciderà secondo la procedura dell’arbitrato irrituale ed agirà senza formalità di procedura.
Fatto, letto, confermato e sottoscritto in ________________,
oggi lì _________________
PROMITTENTE VENDITRICE PROMISSARIA ACQUIRENTE
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341-1342 del Codice Civile le parti dichiarano di aver ben ponderato, discusso ed accettato specificatamente tutte le clausole ed in particolare: gli artt. n. 3 (vendita a corpo e non a misura) e n. 4 (prezzo) nella loro totalità, l'art. n. 5 (termine di stipula del rogito notarile), l'art. n. 6 (termine di consegna degli immobili), l'art. n. 7, l’art. 8 (libertà da ipoteche), l'art. n. 9, l'art. n. 10 (decorrenza di oneri e tributi), l'art. n. 11 (spese notarili e tecniche annesse e connesse), l'art. n. 12 (costi di mutui), l'art. n. 13 (conformità urbanistica), , l'art. n. 14 (agevolazioni fiscali) e l’art. n. 15 (clausola compromissoria).
PROMITTENTE VENDITRICE PROMISSARIA ACQUIRENTE
Con la presente scrittura privata, da valere in ogni miglior modo e forma tra:
· La società “________________________” con sede in _______________, piazza ________________ n. __, capitale sociale____________, iscritta presso la cancelleria del Tribunale di ________________ al n. ____________ Reg. Soc., iscritta presso la C.C.I.A.A. di _______________ al n. _____________, C.F. e P.I. _________________, qui rappresentata dall’amministratore delegato ________________________, nato a __________________ il giorno ________________________ domiciliato per la carica presso la sede sociale, munito degli idonei poteri in forza del vigente statuto sociale, di seguito denominata anche parte promittente venditrice;
· Il Sig. ____________________ nato a _________________ il giorno _________________ e residente in ___________________, via __________________ n. ___, C.F. ___________________, di seguito denominato anche parte promissaria acquirente;
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
Art.1: La società “___________________”nella persona dell’amministratore delegato _____________________ si obbliga a vendere al Sig. ______________________ che accetta e si obbliga ad acquistare per sé, persona, ente o società che si riserva di nominare entro la data fissata per il rogito notarile le seguenti unità immobiliari site nel comune di ___________________ (__), via __________________ n. _______:
a) appartamento posto al __________ piano, costituito da ____________________ con relativa cantina al piano seminterrato e solaio, rilevabile al N.C.E.U. di ________________, Sez. Cen. _______________, alla partita n. ____________, foglio n. _______, mappale n. __________, subalterno n. ___, via ________, P. __, Vani ____, Cat. A/3, Cl. ____, RCL. _______________;
b) posto auto al piano interrato indicato alla citata partita del N.C.E.U., foglio n. ______________, con il mappale n. __________, subalterno n. ______________, via _________ sn, P. __, Mq _____, Cat. C/6, Cl. ____, RCL. ______
Confini:
a) del ________________ al _________ piano: a nord unità immobiliare al mapp. __________ sub. _____, a est prospetto sulla via __________, a sud prospetto su proprietà _______________, a ovest scala e passaggio comuni;
b) della cantina al piano interrato: a nord cantina al mapp. ___ sub. __, a est muro di confine, a sud passaggio comune, a ovest cantina al mapp. __ sub. __;
c) del posto auto al piano interrato: a nord posto auto al mapp. __ sub. __, a est spazio di manovra, a sud posto auto al mapp. __ sub. __, a ovest cantine annesse alle unità immobiliari al mapp. ____ sub. ___ e sub. _____ .
Art.2: La promessa di compravendita si intende effettuata ed accettata a corpo e non a misura con riferimento agli artt. 1538 e 1539 Codice Civile.
Art.3: L’unità immobiliare ceduta risulta occupata dal conduttore Sig. ________________
Art.4: Le parti, per una migliore identificazione dell’immobile promesso in vendita, fanno anche riferimento alle planimetrie, da loro controfirmate, che, allegate sotto la lettera “A”, costituiscono parte integrante e sostanziale della presente scrittura privata.
Art.5: L’immobile in oggetto è pervenuto alla parte promittente venditrice con atto di ____________ del Notaio Dott. ______________ di ___________ in data ____________ al repertorio n. ________ ed alla raccolta n. _________, registrato a Bergamo il _____________ al n. ________ serie __________ .
Art.6: Il prezzo della presente compravendita è stabilito ed accettato dalle parti in Eur. ______________ = (________________) oltre l’IVA determinata ai sensi di legge che parte promissaria acquirente si obbliga a pagare nei modi e nei termini seguenti:
a) Eur. __________________ = (________________) vengono versati alla firma della presente scrittura privata a titolo di caparra confirmatoria che diverrà acconto prezzo esclusivamente nel momento della sottoscrizione del contratto notarile definitivo di compravendita, di cui parte promittente venditrice con la firma della presente rilascia ampia quietanza;
b) Eur. ____________________ = (________________) versati a saldo, alla stipula del rogito notarile di compravendita, in contanti o assegno circolare.
Art.7: Il rogito notarile di compravendita verrà stipulato presso il notaio Dott. ___________________ con ufficio in _____________________ via ___________ n. __ Tel. ________ entro e non oltre il ________________ previo convocazione e comunque non prima dell’avvenuto o contestuale saldo del prezzo della compravendita e della cancellazione, a cura e spese di parte venditrice, di eventuali ipoteche ora iscritte sull’immobile compravenduto impegnandosi quest’ultima, fin da ora, a produrre, entro la data del rogito, gli eventuali relativi atti di cancellazione di ipoteca.
Art.8: Quanto alienato sarà trasmesso ed acquisito dalla parte promissaria acquirente con ogni accessione e pertinenza, con le eventuali servitù di ogni genere, sia attive che passive, anche non dichiarate, e non apparenti così come è pervenuto alla parte venditrice, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con gli effetti e le garanzia disposte dalla legge e con specifica garanzia circa la inesistenza di iscrizioni ipotecarie, di trascrizioni e vincoli pregiudizievoli.
Art.9: La consegna delle porzioni immobiliari oggetto di cessione con la presente scrittura sarà effettuata entro e non oltre la data del rogito notarile di compravendita.
Art.10: I rischi, i frutti e gli oneri relativi ai beni in oggetto, nonché i tributi inerenti andranno a beneficio e a carico della parte promissaria acquirente a decorrere dalla data del rogito notarile di compravendita.
Art.11: Le spese e le tasse per l’atto notarile e tecniche connesse e dipendenti sono specificatamente a carico della parte promissaria acquirente.
Art.12: Eventuali pratiche per l’ottenimento di mutui saranno a carico di parte promissaria acquirente, così come oneri, costi, interessi anche di preammortamento.
Art.13: La parte promittente venditrice garantisce che l’immobile in oggetto è conforme alle norme edificatorie indicate nella concessione edilizia rilasciata dal Sindaco di ___________ in data ______________ n. __________ reg. costr. e n. ___________ prot. gen. e che successivamente non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti autorizzativi.
Art.14: La parte promissaria acquirente dichiara di avere i requisiti richiesti dalla nota II-bis all’art.1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986 n.131 richiamata dal DPR 26 ottobre 1972 n.633 al numero 21 della tabella A allegata, che prevede la riduzione dell’aliquota I.V.A. al 4% nei casi di acquisto dell’abitazione principale. Pertanto la parte promissaria acquirente, dichiarando espressamente che al momento dell’intestazione l’immobile acquistato sarà ubicato nel comune di residenza o se diverso in quello in cui la stessa svolge la propria attività lavorativa e che non possederà altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione, afferma che intende usufruire delle citate agevolazioni fiscali e richiede di conseguenza l’applicazione dell’I.V.A. agevolata anche sulle eventuali fatture dei pagamenti in acconto. (Verificare i riferimenti legislativi in vigore alla data della sottoscrizione)
Art.15: Tutte le controversie che potessero insorgere tra le parti, in dipendenza ed in relazione alla esecuzione ed interpretazione del presente atto, saranno deferite alla decisione di tre arbitri che saranno nominati uno per ciascuna delle parti, il terzo dai due così nominati o, in caso di disaccordo, dal Presidente del Tribunale di _________, il quale, se necessario, nominerà l’arbitro per la parte che non vi avesse provveduto. Il Collegio Arbitrale avrà sede in Bergamo, deciderà secondo la procedura dell’arbitrato irrituale ed agirà senza formalità di procedura.
Fatto, letto, confermato e sottoscritto in ________________,
oggi lì _________________
PROMITTENTE VENDITRICE PROMISSARIA ACQUIRENTE
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341-1342 del Codice Civile le parti dichiarano di aver ben ponderato, discusso ed accettato specificatamente tutte le clausole ed in particolare: gli artt. n. 3 (vendita a corpo e non a misura) e n. 4 (prezzo) nella loro totalità, l'art. n. 5 (termine di stipula del rogito notarile), l'art. n. 6 (termine di consegna degli immobili), l'art. n. 7, l’art. 8 (libertà da ipoteche), l'art. n. 9, l'art. n. 10 (decorrenza di oneri e tributi), l'art. n. 11 (spese notarili e tecniche annesse e connesse), l'art. n. 12 (costi di mutui), l'art. n. 13 (conformità urbanistica), , l'art. n. 14 (agevolazioni fiscali) e l’art. n. 15 (clausola compromissoria).
PROMITTENTE VENDITRICE PROMISSARIA ACQUIRENTE
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